初めて中古マンションについて調べた私が聞いて回ったことをとりあえずここに書く。量が多くなりがちなのでここは前半.
下記に書かれている内容は知人から聞いたこと、不動産から聞いたこと、本の知識等混じっています。正確性にかける面もあるかもしれないので、ご注意。
私が中古マンションを買おうと思ったのは、
①賃貸でお金を払い続けるのが嫌だったこと
②もう少し広い家に住みたかったこと
などが挙げられ、数年後に売れることを大事にして選ぼうとしています.
それを前提にした情報収集を下記に記載します。
列挙しておきます。
大通り沿いのマンション
道路沿いのマンションは閉めていれば聞こえないが、開けることになるとうるさい。だから、やや安めのマンション。今後万が一にも車がすごい静かで排気ガスが減れば、もしかしたら問題にならないかも。階層が高いところであれば少し騒音は和らぐ。また道一本入るか、大通り側でない部屋ならそこまで問題にならないが、リセールはややしにくいそう。
高層マンションが立ち並ぶと人が一気に増える
ちゃんとタワーマンションと一緒に周りの設備が充実すればいいが、タワーマンション一つ立つと数千人の人が住むことになり、近くの施設がパンクすることがある。例えば待機児童が増えるとか、公園が人であふれているとか、、、
友人によれば人が増えすぎて学級崩壊したところもあると聞いた。
災害関連の確認
水害を気にする人が多いためそういうマップは必ず確認した方がいい。水害で家が無くなったりすることはないが、火災とかは命の危険があるので、古い家が立ち並ぶそういった密集地域は避けておきたい。2019年の台風で被害を受けたタワーマンションはかなりリセールが大変と聞く。
マンションの管理状況
マンションの治安や方針は非常に大切。だがそれを見極める方法は限られる。マンション内の張り出しの内容を確認したりする必要ある。修繕計画などは確認できる。マンションの議事録が確認できれば、どういった話し合いが行われているのかわかるので確度があがるが、見せてもらうのは難しい。マンションを大手デベロッパーがほとんど権利を持っていると、他の住民の意見が通りにくくなる。再度マンションを売るならマンションの価値を上げておきたいので、修繕や管理が適切にされているところがよい。適切な管理が行われているかを確認するときに、大手の管理会社が管理しているかなども確認ポイントらしい。
修繕積立金について
修繕積立金は築年数が経つにつれて数千円から数万程度あがるかもしれない。当然戸数が多ければ少なくなるが、タワーマンションになると別の設備などが必要で戸数が多くてもそこまで下がらないことも。東京なら完全に地域によるけど2万５千円以上だと高いとか。
眺望について
私はわからないが、眺望が欲しいという人がそこそこいるそう。一つリセールするときにはよい。内覧時は眺望が良かったり、周りの家が低くてよいことがあったとしても、今後は周りのビルの状況によってはどうなるかわからない。自分たちの敷地や駐車場が眺望の方に確保されていたり、周りの道路が細いから高いマンションが立ちようがないことなどから判断したりする必要あり。
駅徒歩命
資産性(リセールバリュー)を気にするなら駅と徒歩が命。大体5分か検索上限でよくある7分まで。どの駅かは非常に大事で、駅周辺の充実度や乗り入れ本数によってその価値が測られる。各駅停車しか止まらず一本しか通らないような駅はやはり弱い。駅前に何もないともう全然ダメ。
教育の充実という価値
これまた理解できていないが、通わせたい小学校や中学校があることでその地域の価値があがることがあるそう。いわゆる文京区は春日とか茗荷谷がその模様。ただ確かに学校があれていないというのは大事そう。下町感のある小学校に通わせるのが好きな人もいるのでどちらとも言えないってのはあるかもしれないが。
メゾネットタイプについて
メゾネットタイプは、せっかくの部屋が階段で占有されてしまうこともあったり、やや使いにくいものとされている。当然住む人はいるがリセールするならもっと買ってもらいやすいところの方が良さそう。私はワクワクするので入りたかったが、リセールしにくいならとのことで断念。
マンションの価格推移
新築がデベロッパーの利益など色々含まれるため、かなり高い。それが次第に緩やかに落ちていく。20年ぐらいすると傾きが非常に滑らかになるため、買ってから売るまでの間に値段はそこまで下がらないと予想できる。本当に土地の値段がグングン上がる時は、新築の値段も超えてくるらしい.下記でバブル期の値段の飛び方がよくわかる。
https://toyokeizai.net/sp/visual/tko/landprices3/
入居前のリフォームについて
築年数というより使い方によって、水回りの交換をするべきかリフォームすべきかが決まる様子。壁紙がきれいだったら張り替えは不要。水回りは入居前にやっておかないと大変。壁紙、床、水回りを全て変えると70m2で500万ほどで、値段は面積に比例。もっと安い例も聞いたがその違いは不明。マンション買うときの価格 + リフォームがかかると思って進めるとよい。
リノベーションについて
リノベーションはこだわりようによっては700~1200万くらいまで幅が出るそう。リフォームと異なって完全に間取りをぶち抜いて徹底的に自分好みに変更することが前提となっている。マンションを売り渡してもらってからさらにそこから工事が入るため入居できるまでの期間がかなりかかる。即マンションを決めて購入して最短でやっても、4ヶ月~半年ほど入居までにかかるそう。
築年数に関して
住宅ローン控除を受けられる築年数に制限があるので要確認(ただし耐震基準が合格すれば認められるケースもあるが手続きが煩雑). 耐震基準を気にするならば、建築基準法の改正の2001年以降にしておけば基本的に問題ない。2001年以降かどうかは、マンションの場合ベランダが柵だけか、壁の部分があるかでも判断できると聞いたが、真偽は確かめていない。1981の前後で旧耐震と新耐震と呼び分けするそう。
マンションの価格の変化について
新築ができると、周辺の中古もつられて上がる。再開発やマンションの計画があるところを選ぶと買ってから自分のマンションの価値もあがるかもしれないと測ることができるみたい。タワーマンションができて新築ができる値段があがるかもだが、前述の通り、地域の利用状況に変化がおきうるので、利便性がどうなるかは要相談。
値段があがっても高くなりすぎると手が届かなくなって、買い手がつきにくくなってしまうので、そこも調整が必要。あまりに高くなると下げざるを得ず。
前半はここまで、後半は今度対応予定。
